Του Χαράλαμπου Περβανά
Προέδρου του Συλλόγου Δανειοληπτών και Προστασίας Καταναλωτών Βορείου Ελλάδος
Στο πλαίσιο μιας επικοινωνιακής διαχείρισης της διογκούμενης κοινωνικής δυσαρέσκειας, η κυβέρνηση επιχειρεί να παρουσιάσει την πρόσφατη τροποποίηση του άρθρου 998 παρ. 6 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (ΚΠολΔ), όπως εισήχθη με τον ν. 5221/2025 (σε ισχύ από 1.1.2026), ως δήθεν «ασπίδα προστασίας» της πρώτης κατοικίας. Στην πραγματικότητα, ωστόσο, πρόκειται για μια δικονομική παγίδα που διευκολύνει τους επισπεύδοντες δανειστές (Funds και Τράπεζες) και καταστρατηγεί τα περιουσιακά δικαιώματα του καθ’ ου η εκτέλεση οφειλέτη.
Η εν λόγω διάταξη επαναφέρει τον θεσμό της δικαστικά επιτρεπόμενης πώλησης κατασχεθέντος ακινήτου πριν τη διενέργεια του πλειστηριασμού. Ειδικότερα, παρέχεται στον οφειλέτη η δυνατότητα να αιτηθεί στο δικαστήριο την εκούσια εκποίηση του ακινήτου του σε υποδειχθέντα αγοραστή, με τίμημα που ναι μεν ορίζεται δικαστικά, αλλά απαγορεύεται εκ του νόμου να υπολείπεται του 70% της τιμής πρώτης προσφοράς. Το τίμημα υποκαθίσταται αυτοδικαίως στη θέση του πλειστηριάσματος, ενώ σε περίπτωση ματαίωσης της πώλησης, η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης συνεχίζεται απρόσκοπτα.
Από μια αυστηρά νομική θεώρηση, η διάταξη αυτή ουδεμία σχέση έχει με την «προστασία» της κατοικίας. Αντιθέτως, συνιστά έναν ταχύτερο και πλέον ανέξοδο (για τους δανειστές) μηχανισμό ρευστοποίησης της εμπράγματης ασφάλειας.
Το νομικό κενό του ελάχιστου ορίου του 70% και η καταστρατήγηση της εμπορικής αξίας
Η πλέον προβληματική πτυχή της ρύθμισης εντοπίζεται στο νομοθετικό κατώφλι του 70% της τιμής πρώτης προσφοράς. Ως γνωστόν, η τιμή πρώτης προσφοράς συχνά αποκλίνει σημαντικά από την πραγματική εμπορική αξία του ακινήτου. Νομιμοποιώντας την πώληση στο 70% αυτής της ήδη αμφισβητήσιμης βάσης, ο νομοθέτης θεσμοθετεί μια βίαιη απομείωση της περιουσίας του οφειλέτη, εγείροντας σοβαρά ζητήματα συμβατότητας με το δικαίωμα στην ιδιοκτησία (Άρθρο 17 του Συντάγματος) και την αρχή της αναλογικότητας.
Ο οφειλέτης, ευρισκόμενος υπό την πίεση της επικείμενης (και συχνά αναπότρεπτης) απώλειας του ακινήτου του, ωθείται σε μια δικαιοπραξία υπό καθεστώς έμμεσου καταναγκασμού. Η πρώτη νομολογιακή εφαρμογή της διάταξης επιβεβαιώνει τους φόβους μας: Με την υπ’ αριθμ. 945/2026 απόφασή του, το Μονομελές Πρωτοδικείο Άρτας έκανε δεκτή την πώληση κατασχεμένου ακινήτου με τίμημα ακριβώς στο όριο του 70%, αιτιολογώντας ότι ο επικείμενος πλειστηριασμός πιθανολογείτο ως ατελέσφορος. Καθίσταται σαφές ότι το όριο του 70% τείνει να μετατραπεί νομολογιακά στον κανόνα ρευστοποίησης και όχι στην εξαίρεση.
Η απουσία «φρέσκου ξεκινήματος» (Fresh Start): Το χρέος επιβιώνει της εκποίησης
Ένα κρίσιμο νομικό σημείο που σκοπίμως αποσιωπάται είναι η διατήρηση της ενοχικής ευθύνης του οφειλέτη. Σε αντίθεση με τις διατάξεις του Πτωχευτικού Κώδικα (ν. 4738/2020) που προβλέπουν, υπό προϋποθέσεις, την απαλλαγή του οφειλέτη από τα υπόλοιπα των οφειλών του (fresh start), το άρθρο 998 παρ. 6 ΚΠολΔ λειτουργεί αποκλειστικά στο πεδίο της αναγκαστικής εκτέλεσης.
Βάσει της αρχής της εμπράγματης υποκατάστασης, το καταβληθέν τίμημα απλώς υποκαθίσταται στη θέση του ακινήτου (ως πλειστηρίασμα) για την ικανοποίηση των αναγγελθέντων πιστωτών. Εάν η ικανοποίηση είναι μερική (όπως είναι βέβαιο ότι θα συμβεί, δεδομένης της «έκπτωσης» του 30%), η ενοχική απαίτηση του δανειστή παραμένει ενεργή για το υπολειπόμενο ποσό (υπόλοιπο χρέους). Ο οφειλέτης χάνει οριστικά το ακίνητό του (συχνά την κύρια κατοικία του) και παραμένει όμηρος του πιστωτικού ιδρύματος ή του fund για το υπόλοιπο της οφειλής.
Η θέση του Συλλόγου: Απαίτηση για ουσιαστικές νομοθετικές δικλείδες
Ο Σύλλογος Δανειοληπτών & Προστασίας Καταναλωτών Βορείου Ελλάδος απορρίπτει κατηγορηματικά τον νομικό και πολιτικό σοφισμό ότι η «δικαστικά ελεγχόμενη πώληση» ισοδυναμεί με «προστασία». Η μετατροπή του «σφυριού» του πλειστηριασμού σε συνοπτική διαδικασία ρευστοποίησης fast-track, με τον οφειλέτη να λειτουργεί ως άμισθος μεσίτης των δανειστών του, δεν συνιστά ανακούφιση.
Απαιτούμε την άμεση αναθεώρηση της διάταξης με την εισαγωγή αυστηρών δικονομικών και ουσιαστικών δικλείδων ασφαλείας:
- Διασφάλιση ότι η βάση υπολογισμού του τιμήματος θα ανταποκρίνεται πλήρως στην αντικειμενικά εκτιμώμενη εμπορική αξία του χρόνου της πώλησης, μέσω ανεξάρτητων εκτιμητών.
- Θεσμοθέτηση ρήτρας απαλλαγής (discharge) για το υπολειπόμενο χρέος, τουλάχιστον στις περιπτώσεις όπου ρευστοποιείται η κύρια κατοικία ευάλωτου οφειλέτη.
Η νομοθεσία δεν επιτρέπεται να προσαρμόζεται αποκλειστικά στις ανάγκες ταχύτερης λογιστικής εκκαθάρισης των χαρτοφυλακίων των funds. Κάθε δικονομική ρύθμιση οφείλει να σταθμίζει τα έννομα συμφέροντα και να σέβεται την αξιοπρέπεια και τον πυρήνα των δικαιωμάτων του οφειλέτη.